Савезни програм порезних кредита за становање са ниским приходом успјешно је од 1987. године у пружању станарима са ниским примањима са пристојним становима по приступачној закупници. Ако тражите стан у власништву порезног кредита , постоје одређене ствари које бисте требали знати прије него што пријавите.
Ево одговора на најчешће постављена питања о федералном порезном програму за становање са ниским приходима.
П: Који је програм пореског кредита?
О: Програм пореског кредита, познат и као "федерални програм за порез на стамбене кредите са ниским приходима" или једноставно ЛИХТЦ, је популаран програм становања за становање доступан око 1987. године. За разлику од већине стамбених програма које управља ХУД, порез кредитни програм управља ИРС, у координацији са државним агенцијама за стамбено финансирање широм земље. Власници земљишта који учествују у програму добијају пореске олакшице у трајању од 10 година за имовину пореског кредита у замјену за изнајмљивање барем неких својих станова станарима са ниским примањима уз ограничену закупнину.
П: Да ли могу добити порезни кредит?
О: Не. Програм пореског кредита добија своје име, јер власници имовине учесника добијају вриједне пореске кредите у замену за одржавање својих зграда приступачним. Као закупац у власништву порезног кредита , корист коју добијете долази у облику ограничене закупнине, под претпоставком да сте прикладни за приход.
П: Као део прихода домаћинства, рачунате ануитете?
О: Ако имате пензију или други ануитети, постоје добре шансе да ће се на неки начин рачунати као дио прихода вашег домаћинства. Како станодавац треба да одреди како да третира ренте које имате (или које можете поставити након потписивања закупа за стан са ниским приходом у порезном власништву) зависи од тога да ли имате право да повучете стање ануитет и ако већ примате плаћања.
Ако сте већ почели да плаћате, станодавац ће морати да затражи свог брокера да ли имате право да повучете стање ануитета. Ако имате ово право, онда станодавац мора да третира вашу ануитету као средство.
Такође, када почнете да примате ануитетна плаћања, обично га не можете претворити у паушалну суму новца. Ако је то ваша ситуација, онда ће ваша редовна плаћања третирати као приходе од вашег станодавца.
Очекујте да ће ваш станодавац морати да потврди да ли имате право да повучете стање (чак и ако се процене казне), на основу чега се може очекивати да ће се годишња рена повећати у наредној години, било какву претплату или рану повлачену казну , и порезну стопу и пореску казну која би се примењивала уколико бисте повукли целокупан износ ануитета.
П: Да ли се поверење рачуна као део прихода домаћинства?
О: Трустови се често рачунају на неки начин као део прихода домаћинства. Како станодавац треба да одреди како да третира поверење које имате (или које можете поставити након што потпишете закуп за стан са ниским приходом на имовини пореског кредита) зависи од тога да ли имате приступ главници на рачуну или приход из рачуна.
П: Да ли се средства сматрају приходима?
О: Не. Имовина се не сматрају приходом, међутим сваки приход који производи средство се обично рачуна када се утврђује прикладност прихода домаћинства ... Прочитајте више
П: Да ли власници верификују приход?
О: Да. Ако размишљате о пријављивању станова са ниским примањима у порезном власништву, очекујте да ће власнику или управитељу имовине требати верификација прихода и имовине. Програм пореског кредита посебно захтева верификацију, с обзиром на то колико је у питању ... Прочитајте више
П: Како се тачно израчунава моја рента?
О: Калкулација се израчунава на основу броја спаваћих соба у стану, а не стварног броја људи који тамо живе. Ваш станодавац мора израчунати вашу ренту под претпоставком да 1,5 особе бораве у свакој спаваћој соби (или једном стану, у случају студија).
Дакле, најам за стан са два стана, на пример, био би заснован на три особе (1.5 к 2 спаваће собе) у стану.
Наплата порезних кредита такође укључује комунални додатак.
Максимална закупнина од којих се може тражити да плати јединицу са ниским приходима у имовини порезног кредита је 30% процента (обично 50% или 60%) бруто дохотка подручја средње величине (АМГИ).
П: Да ли број људи у мом домаћинству утјече на подобност?
О: Да. Број људи у вашем домаћинству утјече на то да ли се квалификујете за јединицу са ниским примањима на порезном власништву. Ваше домаћинство мора зарадити мање од одређеног процента медијског бруто дохотка (АМГИ) површине, који се заснива на величини домаћинства. Са друге стране, наплата пореског кредита не зависи од стварног броја људи у вашем стану.
П: Да ли треба да потпишем посебан закуп?
О: Не. Програм пореског кредита не захтијева од станодавца да станари потписују посебан закуп. Али можете наћи додатак за закуп са једном или две клаузуле специфичне за програм пореских кредита. На пример, вероватно можете очекивати од клаузуле која захтева да сарађујете са својим станодавцем у поновном потврђивању и верификацији прихода сваке године и можда постоји језик који каже да ако ваш сазидаш сазна да сте свјесно дали лажне или непотпуне информације о приходу приликом утврђивања подобности, ово могу бити основа за укидање вашег закупа.
П: Могу ли да изнајмим месечно месечно?
О: Када први пут потпишете закуп стана на имовину порезног кредита, мора бити на барем шест мјесеци (иако постоје неколико изузетака). После тога, ви и ваш станодавац могу се сложити да обновите свој закуп месечно.
П: Да ли у згради има станара на тржишту?
О: Може бити. Многи порески кредити укључују неке станове са ниским приходима и неке станове на тржишту.
П: Да ли ћу се издвојити као ниски доходак ако постоје закупци на тржишту?
О: Не би требао. Од станодаваца се захтева да не издвајају тржишне и станове са ниским приходима, а нико у својој пореској кредитној имовини не би требао знати колико ћете изнајмити ако вам не кажете.
П: Да ли је мој приход одређен на основу онога што сам направио у прошлој години?
О: Не. Одлучено је гледајући напред и "годишње" свој приход за следећу годину. На примјер, ако зарадите 3.000 долара месечно на послу, овај приход ће се рачунати на 36.000 долара (12 мјесеци к $ 3.000), чак и ако се испостави да ћете добити повећање или чак изгубити посао мјесец дана након што сте се преселили у свој стан.
П: Како станодавци израчунавају неправилан приход од запослења?
О: Приходи од запослења морају бити укључени као дио прихода домаћинства, без обзира да ли је приход стално или неправилан.
Обично, власници који учествују у програму пореских кредита морају да користе тренутне околности станара да "годишњак" прихода, што значи да укључује износ који станар очекује да зараде у наредних 12 месеци, чак и ако се испостави да је тај број много већи или ниже.
П: Да ли ће ме развод брака или заједничка имовина дисквалификовати?
О: Не. Потенцијални закупац није дисквалификован само због поравнања развода или заједничке имовине.
Иако је могуће да ће ваша ситуација у вези са приходом након развода бити неупотребљива, поравнање развода или заједничка имовина нису оправдани разлози за одбијање обраде пријаве апликанта за порески кредит или аутоматски сматрају да подносилац захтева није прикладан за примања.
П: Да ли се наплата заснива на мојим приходима?
О: Не. За разлику од других програма становања, наплата пореских кредита заснива се на просјечном приходу у вашој жупанији или другом локалном подручју. Овај просек је познат као "средњи бруто доходак површине" (АМГИ), који се ХУД ажурира сваке године. Ваш стварни доходак је важан када је у питању одређивање да ли се квалификујете за стан са ниским примањима на порезном власништву. Али стварна закупнина коју плаћате није заснована на вашем приходу.
П: Да ли сам неупотребљив за друге ако зарадим превише прихода за порезну имовину?
О: Не обавезно. Иако свака пореска кредитна имовина мора да следи иста правила за утврђивање подобности прихода, можете зарадити превише за једну порезну имовину, али и даље сматрати подобним за друге. Ово се може догодити ако, на примјер, зарадите 55% границе дохотка. Имовина која мора изнајмити изнајмљивачима који зарађују не више од 50% граница прихода би вас одбацила, али имовина која користи 60% износа би могла да вам буде подобна. Такође, границе дохотка варирају по жупанијама, тако да ако зарадите мало превише прихода за једну имовину, можда ћете имати успјеха на другом објекту који користи различите границе.
П: Да ли могу бити исељени ако мој приход порасте након што се преселим?
О: Не би требало да бринете о томе како ћете бити исељени због преласка на доходак. Ако се ваши приходи повећавају до 140% бруто дохотка подручја (АМГИ), нема проблема. Ако се ваш приход повећа изнад тог нивоа, може захтевати од станодавца да предузме кораке како би се осигурало да зграда остане квалификована за све своје пореске кредите.
У најгорем случају, ваш станодавац може (уз одговарајуће обавештење) пребацити стан на тржишну стопу и изгубићете у корист ограничене закупнине. Међутим, ако су ваши приходи толико високи, заиста нисте нижи приходи и требали би бити у могућности да приуштите закуп на тржишној стопи. Земљани у имовини порезних кредита могу само да избацују станаре за "добар разлог" како су дефинисани државним или локалним законима. То такође значи да ваш станодавац не може одлучити да не обнавља свој закуп без доброг разлога.
П: Сваки пут кад се мој приход промени, да ли треба да добијем потврду?
О: Срећом, не. Програм пореских кредита нема "привремене рекертификације", што значи да ако пребацујете послове, добијате повишицу или купујете или продате имовину, не морате да израчунате ваше приходе и верификујете поново. Требали бисте очекивати да се састанете са менаџментом како бисте рекертифицирали свој приход само једном годишње, обично око годишњице потписивања уговора о закупу.
П: Као студент, могу ли живети у порезној имовини?
О: Опште правило је да ако су сви у вашем дому редовни студент, онда не можете изнајмити на имовину за порезни кредит. Дакле, ако сте редовни студент са цимером који иде у школу ванредно, онда сте у реду. Ако сви у вашем домаћинству иду у школу на пуно радно време, питајте менаџмент да ли сте у изузетку.
П: Има ли порезних кредита у складу са законима о дискриминацији?
О: Да. Имовина пореских кредита подлеже истим законима о становању као стандардним својствима. Плус, захваљујући договору између ХУД-а, Департмана трезора и Одељења за правосуђе (ИЈС), ИРС може лако сазнати о повреди станодавних станова и користити га као основ за непоштовање пореских кредита. То значи да власници пореских кредита имају још разлога да не дискриминишу вас.
П: Како станари и перспектори могу добити више информација о програмским захтевима?
О: Станари и перспектори често имају питања о приходима и правилима за пореске кредите. Поред одговора на најчешће постављена питања, можете одговорити на питања која се односе на државу, од стране државне агенције за стамбено финансирање које управља програмом пореских кредита у коме живите. Погледајте листу државних кућа финансијских агенција .